先说下我是谁：杨敏，天隆财税创始人，郑州，财税12年。

很多中小公司都遇到过这个场景：办公室就是老板自己的房子，或者老板名下的商铺。房子"免费"给公司用，房租却在老板口袋和公司账户之间说不清道不明。这篇文章把"把房子租给自家公司"这件事的账，完整算一遍。

先说不建议的方式：免费使用，房租走私下。公司实际占用了房子，费用却凭空消失——租金成本扣不了，水电物业的处理没依据，公司账上的经营场所信息与实际对不上。这不是省事，是把公司的成本结构和个人的资产收益搅成一团浆糊。

规范的路径是签租赁合同、真实出租。但签之前要把税单看清楚——个人出租非住房（写字楼、商铺、厂房）的税目可比住房长得多：

增值税：个人出租不动产按5%的征收率，到税务机关代开发票；

房产税：从租计征，按租金的12%；

个人所得税：财产租赁所得，20%的比例税率（按月减除费用和税费后计税）；

还有印花税、以及代开发票时的附加税费。

我们拿年租金12万的商铺粗算：增值税、房产税、个税、附加加起来，综合税负通常要吃掉租金的一到两成。这就是为什么很多老板听到"要交这么多"就打退堂鼓——先别急着退，两头一起算：公司端，12万租金在企业所得税前扣除，按实际税负折算能省回一部分；房产的折旧、维护从个人资产的角度照样发生。两边一对比，很多情况下规范化并没有想象中亏，只是把暗处的成本摆到了明处。

顺带说明一个容易被问到的点：如果出租的是住房（公司注册在住宅、或老板用自家住房办公），政策要友好得多——个人出租住房，增值税按5%减按1.5%，房产税按4%，个税按10%的优惠税率。同样的租金，住房和非住房的税单能差出不少，怎么定性，看房产的实际性质和当地口径。

操作上三件事别省：合同要签、租金要走账（别用微信收房租）、发票要到税务机关代开——公司有了合规租金发票，费用才能扣除，整条链路才算走通。

再补两个签合同时的细节。一是租期与租金的匹配：明显低于市场价的"亲情价"，税务机关有权参照市场水平核定收入，定价踏实一点，后面的争议就少一点；二是水电物业的归属：物业费谁交、水电是按实结算还是含在租金里，写进合同，公司端配合分割单使用，扣除才顺畅。房产是家庭的大资产，把它和公司的关系用合同写清楚，既是对资产的保护，也是对公司经营的交代。

房子租给公司，本质是"把家庭资产和公司经营的边界用合同画清楚"。划清了，两头都干净；含糊着，两头都说不清。

我们做的不是记账，是让你随时看清自己公司的钱在哪、去了哪。

来源与依据：财税〔2008〕24号（个人出租住房的优惠税率）；增值税、房产税、个人所得税关于财产租赁的现行规定（以最新口径为准）；文中测算为示意。